Strefa Klienta
Dlaczego ten zawód?
- Szansa na karierę w dużych spółkach posiadających szerokie portfolio nieruchomości
- Możliwość rozwoju na stanowiskach inwestycyjnych w branży deweloperskiej
- Sektor otwarty zarówno na prawników i ekonomistów, jak i geodetów i architektów
Analiza nieruchomości to skomplikowany proces. Jego przedmiotem – jak sama nazwa wskazuje – są nieruchomości, które literatura przedmiotu definiuje jako wydzieloną powierzchnię ziemi, łącznie z elementami składowymi trwale z nią związanymi, takimi jak m.in. budynki bądź urządzenia. Nieruchomość sama w sobie nie ma wartości. Można ją uzyskać w wyniku prowadzonej na niej działalności gospodarczej lub innych korzyści, które przynosi lub przyniesie w przyszłości. Wpływ na jej wartość ma kilka elementów, a są nimi m.in. położenie nieruchomości, jej stan zagospodarowania, poziom cen rynkowych w bliskiej okolicy oraz jej użyteczność i potencjalna zbywalność. Rynek nieruchomości można podzielić ze względu na jego funkcjonalność. Według tej kategorii wyróżniamy zatem rynek mieszkaniowy, handlowy, przemysłowy, rolny, a także biurowy. Jego analizą zajmują się multidyscyplinarne zespoły ekspertów. Zdaniem Michała Kręcisza, Dyrektora Projektu w Zespole ds. Analiz Nieruchomości w PKP, ten proces można podzielić na trzy istotne etapy:
– Pierwszy etap ma charakter opisowy. Zawarty jest w nim ogólny opis nieruchomości, na który składają się m.in. lokalizacja nieruchomości i jej otoczenie, powierzchnia, charakterystyka naniesień z określeniem ich podstawowych danych technicznych, opis jej stanu prawnego, jej aktualne przeznaczenie i stan zagospodarowania oraz podsumowanie wyniku finansowego nieruchomości w danym okresie.
Po sporządzeniu profilu nieruchomości eksperci przechodzą do części analitycznej związanej z kwestiami finansowymi.
– Druga część obejmuje analizę rynku nieruchomości na danym terenie, głównych trendów w poszczególnych segmentach rynku, potencjalnych nisz rynkowych oraz analizę optymalnego wykorzystania nieruchomości – wyjaśnia Michał Kręcisz.
W trzecim etapie natomiast zespół analityczny wyciąga wnioski z dwóch wcześniejszych części procesu i przedkłada rekomendację określającą najlepszy sposób wykorzystania nieruchomości z podaniem mocnych i słabych stron konkretnego scenariusza oraz związanych z nim szans i zagrożeń.
Profil i zakres obowiązków
Pracę analityka ds. nieruchomości cechuje przede wszystkim różnorodność, zwłaszcza w tych spółkach, które posiadają bogate i zróżnicowane portfolio nieruchomości. Dokonując szczegółowego opisu obiektu oraz przeprowadzając analizę finansową eksperci z tej branży wykorzystują wewnętrzne bazy danych o zasobach swoich nieruchomości, a także zajmują się oceną segmentu rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę aktualny sposób optymalnego użytkowania nieruchomości oraz cel hipotetyczny. W swojej codziennej pracy analitycy starają się odpowiedzieć na pytanie, jak organizacja może najefektywniej wykorzystać swoje nieruchomości.
– W przypadku nieruchomości, którymi dysponuje PKP, mówimy o możliwości ich zagospodarowania, dokonania koniecznych inwestycji oraz rozporządzenia (w tym w drodze sprzedaży), oddania do odpłatnego korzystania, umowy o wspólnym zagospodarowaniu nieruchomości z zewnętrznym partnerem. Nasz dział wpiera zatem managerów najwyższego szczebla w podejmowaniu ważnych decyzji dla spółki – wyjaśnia Michał Kręcisz.
W tej branży wymaga się od analityków zatem nie tylko wiedzy, ale również wysoko rozwiniętych kompetencji interpersonalnych.
– Dobry analityk potrafi tworzyć również różne scenariusze, trafnie interpretuje sytuacje na podstawie zebranych danych (zawierają się w nich i informacje, i dokumenty) oraz jest bardzo dobrze zorganizowany – dodaje Michał Kręcisz. – Dodatkowo stawiamy na rzetelność, dokładność i interdyscyplinarność. Jak już wspominałem, portfolio naszych nieruchomości jest bardzo szerokie, a nasi pracownicy powinni w tym wypadku posiadać wiedzę prawniczą, ekonomiczną i techniczną.
Perspektywy rozwoju
Karierę w obszarze analizy nieruchomości można rozpocząć po bardzo różnych kierunkach studiów. Organizacje z tej branży poszukują zarówno prawników, jak i ekonomistów.
– Cenimy sobie również specjalistów legitymujących się tytułem rzeczoznawcy majątkowego, posiadających wiedzę na temat komercjalizacji nieruchomości, zajmujących się branżą deweloperską lub ekspertów z tytułem zarządcy nieruchomości. Na rynku staramy się również pozyskać specjalistów od zagospodarowania przestrzennego – wylicza Michał Kręcisz.
W przyszłości analitycy mogą rozwijać swoje kompetencje m.in. w obszarach związanych ze sprzedażą i komercjalizacją nieruchomości.
– Świetnie sprawdzą się również w działach zagospodarowania przestrzennego. Analityków widziałbym również na stanowiskach związanych z zarządzaniem mieniem danej organizacji lub z inwestycjami, na przykład w branży deweloperskiej – dodaje Michał Kręcisz.
W dużych organizacjach na analityków czekają stanowiska seniorskie, następnie eksperckie oraz managerskie, a w przyszłości – również dyrektorskie w obszarze prowadzenia projektów.
Dyrektor Projektu, PKP Intercity S.A.
W PKP od: 2011 r.
Ukończyłem: Administrację (tytuł licencjata) na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Łódzkiego oraz Zarządzanie (tytuł magistra) na Wydziale Zarządzania Uniwersytetu Łódzkiego
Z sektorem finansowym związany jestem od: 2011 r.
Specjalizuję się w: zarządzaniu nieruchomościami oraz podatku od nieruchomości
Karierę zaczynałem jako: specjalista w PKP (Oddział Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie)
Lubię swoją pracę, ponieważ: codziennie stawia przede mną różne wyzwania, których pokonywanie sprawia, że rozwijam się jako człowiek i pracownik
Poza pracą: sport, turystyka i rekreacja, książki
Jak wygląda proces analizy nieruchomości? Na jakie aspekty zwraca się uwagę w procesie analitycznym?
W dużym uproszczeniu proces analizy nieruchomości dzielimy na trzy części. Pierwszy etap ma charakter opisowy – zawarte są tu informacje, takie jak m.in. opis nieruchomości, w tym lokalizacja oraz powierzchnia działki, szczegóły dotyczące naniesień, czyli zabudowy tej działki, następnie dostęp do dróg publicznych, uzbrojenie terenu oraz charakterystykę obszaru, w którym znajduje się analizowana nieruchomość. Do ważnych aspektów opisu należy również określenie stanu prawnego, które podmiot posiada do nieruchomości.
Jakiego rodzaju informacji dotyczy weryfikacja stanu prawnego?
To szereg informacji wynikających z różnych decyzji administracyjnych, przegląd ksiąg wieczystych oraz informacje dotyczące przykładowo ochrony konserwatorskiej działki. W części opisowej zajmujemy się również analizą działki pod względem planowania przestrzennego. Poszukujemy informacji na temat jednostek planistycznych, w których znajduje się nieruchomość. Jeżeli nie ma sporządzonego planu, analizujemy zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo staramy się ustalić, czy wydano decyzje dotyczące warunków zabudowy. Ogromne znaczenia ma również opis aktualnego stanu zagospodarowania, czyli celów, w jakich działka i budynki są wykorzystywane. Do tego dochodzą również dane techniczne, jak np. wysokość i kubatura budynku, liczba kondygnacji lub powierzchnia użytkowa, oraz ocena standardu nieruchomości.
Następny etap dotyczy bezpośrednio procesu analizy i obejmuje zestawienie danych finansowych, czyli przychodów i kosztów, na podstawie których powstaje przybliżony dochód operacyjny wygenerowany przez nieruchomość w określonym czasie. Oczywiście analiza finansowa może opierać się na bardziej szczegółowym badaniu w kontekście przychodów i kosztów, dzięki czemu określamy wysokość amortyzacji, kosztów pośrednich, opłat z tytułu podatków lub innych o charakterze publiczno-prawnym. Oceniamy również inne informacje, chociażby dotyczące wyceny całej nieruchomości i jej części składowych, czyli działki i wszystkich naniesień. W procesie analizy bierzemy również pod uwagę określony segment rynku nieruchomości biorąc pod uwagę aktualny sposób użytkowania nieruchomości oraz sposób hipotetyczny.
Z jakich narzędzi korzystają Państwo w procesie analizy?
Sięgamy po takie rozwiązania, jak chociażby analiza SWOT, pięciu sił Portera lub analiza scenariuszowa, a także analiza HBU (highest or best use), DCF, NPV. Korzystamy także z operatów szacunkowych, które sporządzają rzeczoznawcy majątkowi, oraz raportów due diligence.
Wspominał Pan jeszcze o trzecim etapie.
Ostatnia część to podsumowanie wcześniejszych dwóch etapów, czyli wyciągnięcie i podsumowanie wniosków, a następnie wydanie rekomendacji. Warto, aby także wskazać podmiot, tudzież komórkę organizacyjną odpowiedzialną za realizację tych rekomendacji.
Czy powyżej opisanym procesem zajmuje się w całości zespół ds. analiz nieruchomości?
Jak najbardziej. Oczywiście zajmujemy się jeszcze kilkoma innymi zakresami działań, ale można powiedzieć, że analizy i rekomendacje w tym zakresie są naszym podstawowym działaniem.
Jaki jest cel tego procesu? Wycena a następnie sprzedaż?
W przypadku nieruchomości, którymi dysponuje PKP, mówimy raczej o możliwości ich zagospodarowania, dokonania koniecznych inwestycji oraz rozporządzenia w tym w drodze sprzedaży, oddania do odpłatnego korzystania, umowy o wspólnym zagospodarowaniu nieruchomości z zewnętrznym partnerem. Nasz dział wspiera managerów najwyższego szczebla w podejmowaniu ważnych decyzji dla spółki. Dodatkowo, zajmujemy się monitorowaniem procesu realizacji zarekomendowanych działań przez wskazany przez nas podmiot, oraz za pomocą dostępnych o naszym zasobie nieruchomości baz danych wyszukujemy nieruchomości i oceniamy je pod względem potencjału deweloperskiego czy też inwestycyjnego.
Czy w ramach Państwa jednostki konieczna jest specjalizacja na stanowisku analityka ds. nieruchomości?
Staramy się pracować zespołowo. W naszym przypadku trudno o specjalizację ze względu na szerokie spektrum działań naszego działu i portfolio naszych nieruchomości. Oczywiście na rynku funkcjonują specjaliści, którzy zajmują się konkretną grupą nieruchomości, np. mieszkalnych, biurowych, handlowych czy hotelowych.
Kto jest odbiorcą Państwa rekomendacji?
Zarówno zarząd, jak i dyrektor zarządzający ds. nieruchomości. Od niego również zależy, czy nasz dział będzie przeprowadzać analizę na zlecenie naszych wewnętrznych jednostek, np. departamentu sprzedaży nieruchomości.
Jacy kandydaci byliby mile widziani w Państwa zespole?
Ze względu na obszar naszej pracy poszukujemy osób posiadających wiedzę prawniczą, ponieważ ten aspekt bardzo się u nas liczy. Cenimy sobie również specjalistów legitymujących się tytułem rzeczoznawczy majątkowego, posiadających wiedzę na temat komercjalizacji nieruchomości, zajmujących się branżą deweloperską lub ekspertów z tytułem zarządcy nieruchomości. Na rynku staramy się również pozyskać specjalistów zajmujących się zagospodarowaniem przestrzennym. Nie wykluczamy również architektów, urbanistów oraz ekonomistów.
Czy analityk nieruchomości powinien posiadać również kompetencje miękkie?
W naszym zawodzie nie siedzimy tylko i wyłącznie w świecie baz danych dotyczących nieruchomości PKP. Aby informacje były kompletne, sięgamy również po pomoc pracowników komórek terenowych. W tym przypadku umiejętności interpersonalne okazują się bardzo przydatne.
Jakie kompetencje liczą się dodatkowo w ramach tej profesji?
Wymieniłbym tutaj na pierwszym miejscu oczywiście umiejętność analitycznego myślenia, ale dobry analityk potrafi tworzyć również różne scenariusze, trafnie interpretuje sytuacje na podstawie zebranych danych oraz jest bardzo dobrze zorganizowany. Dodatkowo, stawiamy na rzetelność, dokładność i interdyscyplinarność. Jak już wspominałem, portfolio naszych nieruchomości jest bardzo szerokie, a nasi pracownicy powinni w tym wypadku posiadać wiedzę prawniczą, ekonomiczną i techniczną.
Jakie perspektywy rozwoju zawodowego stoją przed analitykiem ds. nieruchomości? W jakich branżach może on wykorzystać swoją wiedzę?
Analitycy mogą rozwijać swoje kompetencje w obszarach związanych ze sprzedażą i komercjalizacją nieruchomości. Świetnie sprawdzą się również w działach zagospodarowania przestrzennego. Analityków widziałbym również na stanowiskach związanych z zarządzaniem mieniem danej organizacji lub z inwestycjami, np. w branży deweloperskiej.
Jak wygląda ścieżka kariery analityka ds. nieruchomości?
Odpowiem na swoim przykładzie. Swoją karierę zawodową zaczynałem od stanowiska specjalisty ds. zarządzania mieniem. Po zdobyciu niezbędnych umiejętności, poszerzeniu zakresu swojej wiedzy oraz nabraniu doświadczenia zostałem naczelnikiem Wydziału Zarządzania Mieniem. Następnie awansowałem na stanowisko dyrektora projektu – kierującego Zespołem ds. Analiz Nieruchomości. W zespole oprócz mnie pracują także osoby na stanowiskach starszego specjalisty oraz eksperta.
Które aspekty Pana pracy uważa Pan za najbardziej interesujące?
Przede wszystkim jej nieszablonowość, a przez to również interdyscyplinarność, której wymaga się na naszych stanowiskach. Co ważne, praca przynosi dużo satysfakcji – nasze rekomendacje nie znikają „w próżni”; są realnym wsparciem przy podejmowaniu ważnych decyzji w PKP i mają przełożenie na rzeczywistość.
Ekspert, PKP Intercity S.A.
W PKP od: 2015 r.
Absolwent: Uniwersytet Warszawski
Kierunek studiów: Ekonomia, Prawo
Najbardziej lubię w mojej pracy: zespół, w którym mam przyjemność pracować
Dlaczego obszar analizy nieruchomości może nieść ze sobą wiele wyzwań zawodowych?
Nieruchomości to specyficzne, wysokiej wartości aktywa, które posiadają bardzo duży potencjał. Będąc kreatywnym i znając specyfikę tego rynku mamy szansę na udział w bardzo ciekawych i rozwijających projektach. Powiedziałbym nawet więcej – dokonując analizy nieruchomości, tworzymy jej wartość.
Jakich kompetencji oczekują Państwo od osób, które chciałyby rozpocząć karierę na stanowisku młodszego analityka?
Na pierwszym planie liczą się oczywiście umiejętności analityczne i znajomość zasad kalkulacji finansowej. Nasz zawód nie zamyka się jednakże na pracę w świecie liczb. Analitycy powinni mieć otwarty umysł, aby móc opracować nieszablonowe rozwiązania.
Jakie są Pana zdaniem cechy dobrze przeprowadzonej analizy biznesowej?
O wartości analizy zawsze świadczy wykorzystanie płynących z niej wniosków przez osoby decyzyjne. Nasze raporty i opracowania nie trafiają na półkę. Ich odbiorcami są najwyżej postawione osoby w organizacji. Dobrze przeprowadzona analiza staje się cennym wsparciem w procesie decyzyjnym.
Jak wygląda ścieżka kariery w tym obszarze analitycznym?
W ramach naszej spółki młody adept zaczyna swoją ścieżkę zawodową od młodszego analityka. Po uzyskaniu pewnej samodzielności już na poziomie analitycznym może uzyskać tytuł eksperta. Chciałbym dodać, że PKP to jedyna organizacja oferująca wyjątkowe możliwości rozwoju młodemu człowiekowi dzięki bardzo bogatemu portfolio nieruchomości, którymi zarządza. Mowa tutaj o nieruchomościach publicznych, jak m.in. dworce, oraz komercyjnych. Kariera takiego specjalisty może zatem pójść nie tylko w kierunku analiz finansowych, ale również osoba taka może rozwijać swoje kompetencje w obszarze eksploatacji, kontrolingu, działalności inwestycyjnej, planowania przestrzennego jak również uczestniczy w projektach deweloperskich, w tym unikalnych projektach rewitalizacyjnych.
Czy analitykami ds. nieruchomości zostają głównie ekonomiści?
Nie sądzę, aby w tym przypadku wykształcenie było kluczowe. Tak jak wspominałem – dla nasz liczą się przede wszystkim pewne cechy osobowości. W naszym zawodzie nie można zamykać się w schematach. Często staramy się patrzeć na nieruchomości niestandardowo, a analiza ich mocnych i słabych stron pozwala nam na przygotowanie ciekawych wniosków dla decydentów w PKP. Analityk ds. nieruchomości to w moich oczach wizjoner, który w oparciu o twarde dane potrafi spojrzeć w przyszłość.
Ⓒ 2008-2024 Grupa MBE sp. z o.o. Wszelkie prawa zastrzeżone.